昆明的天价公寓
导语
根据俊发集团官网消息，春之眼顶层惊现超奢公寓，户型建面达1860平米，建有私家空中花园、游泳池、七八个卧室，总共只有两户……
（本文所罗列的公寓和住宅以昆明主城五区的新房为例，并且住宅指70年产权的纯住宅产品，公寓指40年产权的商业产品。）
本文关键词
1、同楼盘住宅和公寓价格对比表（在售）
2、同楼盘同时有住宅和公寓的原因
3、住宅/公寓区别
4、购房建议（什么人适合买公寓？）
（昆明主城五区同一楼盘住宅和公寓价格对比表，在售）
上图中，同一楼盘的公寓和住宅产品价格对比，最直观的感受就是公寓的价格都在住宅价格的70%以上，甚至有4个楼盘达到80%以上，2个楼盘达到90%以上，3个楼盘上了100%。
当然，配上了豪华装修、全套家具家电、年租金xxx回报，可能你觉得还蛮划算？
昆明楼市的绝大部分公寓的属性是商业，从产权年限、水电物管费用等综合考量下，大多数购房者都会觉得，公寓的价格达到同一楼盘住宅产品的70%为合适，比如上表显示的融创春风十里，公寓价格比较合适，所以这个楼盘的公寓开盘之后就卖得比较火。
但是万彩城、海伦国际和新迎新城的公寓价格都已经超过同一楼盘的住宅价格，可以称得上昆明现阶段的天价公寓了。
（昆明在售、待售公寓产品价格一览）
话说回来，为什么昆明的楼盘会同时出现住宅和公寓？
同楼盘同时有住宅和公寓的原因
土地自身规划
开发商拿到一块地，这块地有规划好的用地性质。比如说，在一个楼盘的用地范围里面配建学校或者医院，那这块土地就要规划有公共设施用地；洋房、别墅、普通住宅等70年产权的住宅产品，就要建设在住宅用地上；商业商服用地可以建购物中心、公寓、写字楼、商住两用房等产品。
再比如，一块地6万平方米，性质是商住用地，规定整个地块要建设40%的商业和60%的住宅，大多数开发商就会选择在这块土地上建设40%的公寓（建公寓好处更多），60%的住宅。
插一句题外话，如今昆明市场上的公寓，有一部分就是把写字楼改成了公寓。写字楼相对难卖，改成公寓更走俏，而且两个产品都是商业性质，不冲突。换句话说，也就是开发商把产品由大改小，从批发变零售。
以下就是写字楼改公寓的好处：
1、公寓可以办公，同时为了满足居住，增设了厨房；
2、3.9-4.5米的层高，可以做loft（可以当作两层使用）；
3、面积小、去化快、可以增加精装、单价售卖更高。
比如呈贡区的双铁韵城国际公寓、五华区的海伦中心（实际是小的写字楼、对外叫做公寓）。
住宅/公寓区别
住宅，顾名思义，拿来住的；而公寓不仅可以拿来住，也可以用作商业投资。这两个产品看产权最直观，住宅70年，公寓40年。（对于产权到期后，国家要怎么调，目前还没有明确规定，但有一种说法是，可以通过续缴土地出让金的方式，延续土地使用年限。）
除此之外，住宅和公寓还有很多方面的区别。
1、费用
购买住宅的时候，符合要求就可以使用公积金贷款和组合贷款，也可以用商业贷款，而公寓只能用商贷；首套住宅的首付一般在20%-30%，贷款年限最高可以达到30年，还款压力小。
公寓的首付一般在50%，贷款年限最高是10年，压力偏大。（终于明白为什么买公寓的购房者大多被叫做“投资客”了。）
打个比方，同样是70平米，住宅14000元/平米，首付30%（合计29.4万元），剩下来的68.6万元用的是商贷（利率按照昆明最低的上浮10%来算），还款年限30年，每月还款最低也要3847.82元。
那么，同等面积和价格的公寓，首付50%（合计49万元），剩下49万元用商贷（利率也是以上浮10%来算），还款年限10年，每月还款最低也要5291.12元。（公寓商贷上浮10%的几乎没有，最高上浮30%的差不多。）
买了房子，算完月供，接下来就应该不会有多少费用了吧？才怪！
水电、物管等费用的开销，能让你大吃一惊。
大家都知道，住宅的水电按照民用算，水一般3.45元/吨，电在0.36元/千瓦；但公寓的水电算商用，更贵一些，水是5.6元/吨，电在0.59-0.61元/千瓦（即使今年已经四次降低工商业电价，但价格依然比居民用电明显要高）。
《昆明市政府定价或政府指导价商品价格和经营服务性收费项目清单》
物业费按照昆明发改委发布的最近一次收费标准算，最高在1.38元/平方米/月，不过，按照市场来看，这样的价格一般也只有在没有电梯的老小区享受得到。
昆明目前大部分新楼盘都是电梯房，物业费大约在2-3元/平米/月，比如万科翡翠滨江（2.6元/平米/月）、保利玺樾（2.9元/平米/月）、新希望白麓城（2.4元/平米/月）等。
公寓的公共设施需求大，所以公摊更高，物业费也比住宅高，一般是3元/平米/月（及以上），比如银海park酒店公寓（3.5元/平米/月）、绿地云都会（3元/平米/月）、昆明西山万达广场（3.5元/平米/月）等。
（公寓因为商业属性，有水电，但几乎不通气。）
说起公摊，如今有电梯的高层、超高层住宅，公摊面积在房子总面积的20％-25％左右，公寓的公摊面积通常在30%-40%及以上。
还有交易税方面也不一样，住宅按照房产购置满2年，70平米，14000元/平米算，个人所得税、契税等（二手房交易税）加起来大约2.3万左右。
（住宅交易税合计参考）
（公寓交易税合计参考）
也就是说，买一套同等价位和面积的公寓，交易税（二手房）合计可以达到9.8万元左右，是住宅的4倍还要多。
2、附加值
住宅能落户、能享受学区（极少数可享受学位），但是公寓没有这种类型的附加值。
了解过公寓产品的伙伴都知道，40年产权的商业属性公寓没办法落户、学区和学位也没办法享受、一层十多户甚至几十户的格局里隐藏着许多暗房，单面采光也常见。
（只能说，如今公寓业主在小编心目中是“小财主”级别，“大财主”级别莫过于那些购买40年产权商业别墅的业主了，比如春城首府、山海荟，比较适合拿来投资做高档会所、高档餐饮、高端商业等等。）
说了那么多住宅和公寓的区别，想必还是会有一些手握闲钱“小财主”跃跃欲试，想入手一套公寓“尝尝鲜”。那么，小编就给大家一些买公寓的建议进行参考。
购房建议
什么人适合买公寓？
不可否认，公寓需求不小，以下四类情况，构成了购买公寓产品的主要原因：
1、假设限购来临，异地客户无法购买昆明的住宅，那么不限购的公寓产品确实成为外来入昆刚需的首选。
2、假设首套房（特指住宅）购房资格较为珍贵（贷款优惠、首付比例等等），而住宅价格较高，那么低总价的公寓，很有可能成为刚需人群为了不占用首套房购房资格的过渡型居住选择之一。
3、假设已有两套住宅贷款在还，购买住宅已经贷不了款，那么手中还有闲钱可用于投资房产的这一类购房者，在不愿意一次性付款购买住宅的情况下，很有可能会选择能够贷款50%的公寓产品。
4、假设，只有购买公寓才能满足特定的商业经营需求。
少数购房者想过首套房买公寓用来过渡，小编不推荐，虽然公寓不会占用购房名额，但费用一旦花出去就像打开了阀门的大水，哗哗流，你以为能赚得盆满钵满，实际上前期的贷款利息、中期的水电物业、后期的交易税等费用就已经足够把你掏空了！
总价低，不代表“便宜”，没准是“天价”。（钱真的难挣，别当“草纸”用）
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